Μπαίνουν όρια στην επέκταση οικισμών – “Φρένο” στην αυθαιρεσία και την άναρχη δόμηση με Προεδρικό Διάταγμα

“Φρένο” στη δυνατότητα επέκτασης οικισμών που περιλαμβάνουν κάτω από 2.000 κατοίκους επιχειρεί να βάλει το νέο Προεδρικό Διάταγμα του υπουργείου Περιβάλλοντος. Σύμφωνα με τους νέους πολεοδομικούς κανόνες, οι μελετητές που αναλαμβάνουν να καταρτίσουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό θα πρέπει να αναγνωρίζουν ως “εντός ορίων” μόνο το τμήμα εκείνο που είχε δημιουργηθεί μέχρι το 1983. Με απλά λόγια, αυτό σημαίνει ότι για την επέκταση ενός οικισμού θα πρέπει να συντρέχουν ουσιαστικοί λόγοι, όπως για παράδειγμα η πληθυσμιακή αύξηση, και όχι εξαιτίας της ζήτησης για τουριστική εκμετάλλευση. 

Οι ασάφειες στη νομοθεσία, αλλά και τα “παραθυράκια” που έδιναν τη δυνατότητα σε κάποιους να παρακάμψουν συγκεκριμένες διατάξεις της νομοθεσίας είχαν προκαλέσει ένα “όργιο παραβατικότητας” και αυθαιρεσίας. Πολλοί ήταν εκείνοι οι οποίοι, χωρίς να λογαριάζουν τις αντοχές και τις δυνατότητες της εκάστοτε περιοχής, έπαιρναν την απόφαση να χτίσουν, αδιαφορώντας παντελώς για τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις και την ποιότητα ζωής των υπόλοιπων κατοίκων. 

Το επίμαχο κείμενο, στις αρχές του φθινοπώρου του 2024, είχε επιστραφεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) στο υπουργείο Περιβάλλοντος, περιλαμβάνοντας πολλές διορθωτικές παρατηρήσεις, οι οποίες επικεντρώνονταν σε αραιοδομημένους οικισμούς ή τις αδόμητες εκτάσεις που βρίσκονται εκτός σχεδίου, επισημαίνοντας τα στελέχη του ΣτΕ ότι υπάρχουν σοβαρές πιθανότητες να ενταχθούν χωρίς να υπάρχουν οι απαραίτητες προϋποθέσεις. Επιπλέον, οι ανώτατοι δικαστές, κατά τον προδικαστικό έλεγχο του Π.Δ. που έκαναν, απέρριψαν την ένταξη σε καθεστώς οικισμών των περιοχών δεύτερης κατοικίας σε παραλιακές περιοχές.

Είναι προφανείς οι προθέσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος, που σκοπεύει να βάλει ένα τέλος στα κακώς κείμενα που παρατηρήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια, τα οποία δημιούργησαν απίστευτα σκηνικά, που σχετίζονται με την άναρχη δόμηση, ειδικά στις τουριστικές περιοχές της χώρας. Ενδεικτικό της κατάστασης είναι ότι δεν υπήρχαν σαφή όρια για το πού επιτρέπεται ή απαγορεύεται η δόμηση, με αποτέλεσμα οι όποιες διαχωριστικές γραμμές για τις εντός και εκτός οικισμού περιοχές να μετακινούνται συχνά αυθαίρετα, όχι βεβαίως μέσω Προεδρικών Διαταγμάτων, αλλά με αποφάσεις φορέων της Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή άλλων αρμοδίων, ενίοτε στα πλαίσια πελατειακών σχέσεων ή και πραγματικών αναγκών.

Οι τρεις άξονες του νέου σχεδιασμού 

Ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός που προβλέπεται, σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα, θα αποτελείται από τρεις άξονες:

Το συνεκτικό τμήμα του (αποτελείται από τουλάχιστον δέκα οικοδομές, οι οποίες ανά δύο απέχουν μεταξύ τους απόσταση έως 40 μέτρων),

Το διάσπαρτο τμήμα οικισμού (αποτελείται από τουλάχιστον δέκα οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο απόσταση έως 80 μέτρων) και

Το αραιοδομημένο τμήμα, το οποίο αποτελεί τη συνέχεια είτε του συνεκτικού είτε του διάσπαρτου τμήματος, με επαρκή αριθμό οικοδομών σε μικρή απόσταση μεταξύ τους.

Επίσης, οι οικισμοί κατηγοριοποιούνται ως περιαστικοί, παραλιακοί, ορεινοί, παραδοσιακοί, αξιόλογοι κ.λπ. 

Για τον καθορισμό των ορίων ενός οικισμού, ημερομηνία- “κλειδί” θεωρείται η 14η Μαρτίου 1983 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν. 1337/1983) και η κατάσταση που βρισκόταν ο οικισμός εκείνη την περίοδο. Όλα τα στοιχεία που αφορούν τα κτίσματα θα πρέπει να αναφέρονται υποχρεωτικά σε χρόνο προγενέστερο του έτους 1985 και να προκύπτει η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς συνόλου, που θα περιλαμβάνει τουλάχιστον δέκα κτήρια (π.χ. κατοικίες, αποθήκες κ.ά.) ή και άλλες κοινόχρηστες ή κοινωφελείς λειτουργίες ή κοινόχρηστους χώρους (π.χ. σχολείο, εκκλησία, πλατεία κ.ά.). Κατά τον προσδιορισμό του ορίου του οικισμού, θα ερευνάται υποχρεωτικά η ύπαρξη τμήματος που προϋπήρχε της 16ης/08/1923 και, εφόσον υφίσταται, θα προσδιορίζεται με πολυγωνική γραμμή. 

Όλα τα στοιχεία που αφορούν τα κτίσματα θα πρέπει να αναφέρονται υποχρεωτικά σε χρόνο προγενέστερο του έτους 1985 και να προκύπτει η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς συνόλου που θα περιλαμβάνει τουλάχιστον δέκα κτήρια

Κατά την οριοθέτηση θα προσδιορίζονται επίσης η κατηγορία του (παραδοσιακός, ορεινός, παραλιακός κ.λπ.), οι ζώνες του οικισμού, οι όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης. Θα πρέπει να τονιστεί ότι, κατά τη διαδικασία επανέγκρισης ή ανα-οριοθέτησης, απαγορεύεται η διεύρυνση του ορίου του οικισμού με βάση νέα πραγματική κατάσταση που προέκυψε μετά τον καθορισμό του. Το όριο επιτρέπεται να διευρυνθεί μόνο όταν υπάρχει πραγματικός λόγος, ο οποίος ωστόσο δεν πρέπει να διαφοροποιείται κατά την αρχική οριοθέτηση και πρέπει να αιτιολογείται με στοιχεία. Σε κάθε περίπτωση, όρια οικισμών που καθορίστηκαν με αποφάσεις αναρμόδιων οργάνων επανεγκρίνονται ή ανα-οριοθετούνται υποχρεωτικά στο πλαίσιο των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ, ΕΠΣ), που εκπονούνται αυτήν την περίοδο ή αυτοτελούς Π.Δ. 

Οι ζώνες των οικισμών 

Η Ζώνη Α είναι το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που προϋφίσταται του 1923 και αποτελεί τον ιστορικό πυρήνα του.

Η Ζώνη Β είναι το συνεκτικό τμήμα του που δημιουργήθηκε μεταξύ 1923 και 1983. 

Η Ζώνη Β1 είναι το διάσπαρτο τμήμα του που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983. 

Όροι δόμησης 

Ως προς την αρτιότητα, στη Ζώνη Α του οικισμού χτίζονται οικόπεδα άνω των δύο στρεμμάτων με 15 μέτρα πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. Κατ’ εξαίρεση τα οικόπεδα μικρών οικισμών, απομακρυσμένων από αστικά κέντρα (όπως ορεινοί, ημιορεινοί κ.λπ.), θα θεωρούνται άρτια οικόπεδα 500 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα. Ωστόσο, προβλέπονται και άλλες πολλές παρεκκλίσεις (με πολύ μικρότερες αρτιότητες) ανάλογα με την ημερομηνία κατάτμησης του οικοπέδου. 

Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού άρτια οικόπεδα θεωρούνται όσα είναι από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. με πρόσωπο 10 μέτρων σε κοινόχρηστο χώρο. Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 4η/11/2011 ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου 10 μέτρων για εμβαδό οικοπέδου έως 500 τ.μ. και 15 μέτρων για εμβαδό μεγαλύτερο των 500 τ.μ. 

Η κάλυψη των οικοπέδων ορίζεται στο 60%, ενώ ο συντελεστής δόμησης είναι κλιμακωτός και εξαρτάται από το μέγεθος του οικοπέδου και τη χρήση. Ως προς τα ύψη επιτρέπονται δύο όροφοι και κατ’ εξαίρεση τρεις σε ειδικές περιπτώσεις (π.χ. λόγω κλίσης εδάφους έως το πολύ 10 μέτρα). 

Τι ισχύει για τις παραλιακές περιοχές – Οι αποστάσεις που πρέπει να τηρούνται από τον αιγιαλό 

Όσον αφορά στους οικισμούς που βρίσκονται εντός παραλιακής ζώνης, το κτήριο υποχρεωτικά θα πρέπει να τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον 15 μέτρων από την καθορισμένη (κατά τις ισχύουσες διατάξεις) γραμμή αιγιαλού και οπωσδήποτε μετά τη γραμμή παραλίας, εφόσον έχει καθοριστεί. Όπου υφίσταται διαμορφωμένη γραμμή δόμησης σε απόσταση μικρότερη των 15 μέτρων από τη γραμμή αιγιαλού και εκτός της ζώνης παραλίας, η οικοδομή θα μπορεί να ακολουθεί αυτή η γραμμή.

Σε αυτήν την περίπτωση, ωστόσο, θα πρέπει να καθοριστούν και να αποτυπωθούν επίσης κοινόχρηστοι δίοδοι πλάτους τουλάχιστον τεσσάρων μέτρων, οι οποίοι θα συνδέουν το εσωτερικό δίκτυο κοινοχρήστων χώρων του οικισμού με τη ζώνη παραλίας. Οι αποδιδόμενες σε κοινή χρήση λωρίδες των οικοπέδων για τη δημιουργία των διόδων θα προσμετρούνται για την αρτιότητα και τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών των οικοπέδων (συντελεστή δόμησης, αρτιότητες κ.λπ.).